Η κρίση ανέτρεψε τις μόνιμες τάσεις στην αγορά ακινήτων στη Βουλγαρία. Πλέον τα ακίνητα που προτιμούν οι αγοραστές δεν ξεπερνούν, σε τιμή, τις 25 με 50 χιλιάδες ευρώ. Τα στοιχεία αυτά προκύπτουν από τις έρευνες που έγιναν σε μεσιτικές επιχειρήσεις και από τις τράπεζες, σύμφωνα με τις οποίες το 55% των στεγαστικών δανείων αφορούν σε ποσά έως 25 χιλιάδες €.

Θα πρέπει να πούμε ότι οι τιμές των ακινήτων στη Σόφια διαφέρουν σημαντικά από αυτές των άλλων πρωτευουσών των περισσοτέρων χωρών μελών της ΕΕ. Για παράδειγμα αναφέρουμε ότι η τιμή ενός στούντιο, έκτασης 10 τετραγωνικών μέτρων. στη Ρώμη κυμαίνεται στις 40 με 70 χιλιάδες €, ενώ, με τα ίδια χρήματα, στη Σόφια μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα 40 έως 70 τετραγωνικών μέτρων. Ας δούμε τι άλλες αλλαγές έχουν επέλθει στην αγορά ακινήτων στη Βουλγαρία.

Οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν μεν την καθοδική τους πορεία, αλλά όχι με τον ίδιο γρήγορο ρυθμό των πρώτων ετών της οικονομικής κρίσης και με μια σχετική σταθεροποίηση του χαμηλότερου επίπεδου τους για το διάστημα του τελευταίου δωδεκάμηνου.

Τα στοιχεία των μεσιτικών γραφείων δείχνουν ότι, από την αρχή της κρίσης το 2008, οι αξία των ακινήτων σημείωσε πτώση της τάξεως του 36%. Ο περιορισμός της ζήτησης έθιξε περισσότερο τα ακίνητα μέσης και υψηλής κατηγορίας. Οι αγορές αξίας άνω των 150 χιλιάδων € μετριούνται στα δάκτυλα.
Όμως οι μεσίτες φοβούνται ότι έχουν αλλάξει ριζικά οι προτιμήσεις των αγοραστών, παρουσιάζοντας ένα απαισιόδοξο σενάριο σε μακροπρόθεσμο πλάνο και ελπίζοντας, παράλληλα, στη συνέχιση της πτώσης των τιμών.


Η μαζική κατασκευή μεγάλων κτιρίων γραφείων έμεινε στο παρελθόν. Φωτογραφία: Τάνια Χαριζάνοβα

Μια ακόμα σημαντική αλλαγή είναι αυτή που αφορά στο λόγο της αγοράς των ακινήτων. Μέχρι πρόσφατα οι αγορές είχαν επενδυτικό χαρακτήρα, ενώ στο διάστημα των τελευταίων δύο ετών, πραγματοποιούνται για την κάλυψη των πραγματικών αναγκών.

Οι αγοραστές, στο 90% των περιπτώσεων, αγοράζουν κατοικία στην οποία σκοπεύουν να κατοικήσουν, προτιμώντας τα μεγέθη των 60 έως 90 τετραγωνικών μέτρων. Οι μεσίτες ακινήτων υποστηρίζουν ότι αυτή η τάση θα διατηρηθεί και στο διάστημα του επόμενου έτους.

Σύμφωνα με έρευνα του γερμανικού Ινστιτούτου κοινωνιολογικών ερευνών στο Ρέγκενσμπουργκ, σε ακίνητα επενδύει κυρίως η μεσαία τάξη, σε ποσοστό περίπου 44%, ακολουθούν οι πλούσιοι, με ποσοστό λίγο μεγαλύτερο του 35% και τα πιο φτωχά κοινωνικά στρώματα με ποσοστό 21%.

Μια και μιλάμε για επενδύσεις σε ακίνητα, ας δούμε ποια είναι η κατάσταση που επικρατεί στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη. Η συμβουλευτική επιχείρηση Cushman & Wakefield κρούει τον κώδωνα του κινδύνου γιατί, μετά από μια σχετική αναζωογόνηση, οι επενδυτικές δραστηριότητες σημειώνουν πτώση εκ νέου. Οι επενδύσεις στην κατασκευή ακινήτων, στην περίοδο Ιουλίου–Σεπτεμβρίου, μόλις έφτασαν τα 532 εκατομμύρια €, ποσό σημαντικά μικρότερο από αυτό των προηγούμενων ετών.

Από τις αρχές του τρέχοντος έτους, στις χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, έφτασαν στο ποσό των 1.9 δισεκατομμυρίων €, ή στο 40% των επενδύσεων σε ακίνητα το 2011.


Το Mall of Sofia πωλήθηκε το περασμένο χρόνο και ήταν μια από τις μεγαλύτερες συναλλαγές στον κλάδο

Σύμφωνα με τους ειδικούς μεγάλο μέρος της ευθύνης ανήκει στο δεύτερο κύμα της κρίσης που εκδηλώθηκε το Μάιο του 2012. Ένας άλλος παράγοντας είναι η στροφή του ενδιαφέροντος, των μεγάλων επενδυτών, στην ακριβή αγορά των χωρών της Δυτικής Ευρώπης, για λογαριασμό των χωρών της Κεντρικής και Ανατολικής.

Η Βουλγαρία δοκιμάζει πολύ πιο έντονα, σε σύγκριση με τις υπόλοιπες χώρες της περιοχής, τα αποτελέσματα των μεταβολών αυτών στο χώρο των ακινήτων. Η πτώση των επενδύσεων στον τομέα, από την αρχή του τρέχοντος έτους, είναι της τάξεως του 60%, σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του περασμένου έτους.

Σύμφωνα με τα υπάρχοντα στοιχεία οι αγορές που έχουν πραγματοποιηθεί φέτος ανέρχονται στο ποσό των 50 εκατομμυρίων € μόνο. Η κίνηση που υπάρχει στην τοπική αγορά οφείλεται μόνο στους ντόπιους αγοραστές ή στα εγχώρια επενδυτικά ταμεία, που πουλούν ορισμένα ακίνητα για να αγοράσουν άλλα. Τα χρήματα από τους επενδυτές του εξωτερικού είναι ελάχιστα.

Στην τελευταία έκθεση της Cushman & Wakefield αναφέρεται, ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα στη Βουλγαρία αποφέρουν περισσότερο από 20% κέρδος. Παρά τους καλούς αυτούς δείκτες όμως, η Σόφια έπεσε από την πρώτη δεκάδα στη δωδέκατη θέση σε σύνολο 96 πόλεων. Παρ’ όλα αυτά η θέση μας εξακολουθεί να είναι σχετικά καλή, στο παγκόσμιο πλαίσιο της αγοράς ακινήτων. Οι επενδυτές εξακολουθούν να μην ανοίγονται μια και οι χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης θεωρούνται ασταθείς λόγω της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης.

Μετάφραση: Σταύρος Βανιώτης