Камара на архитектите: Проектът за подземен паркинг противоречи с действащите закони

Проектът за изграждането на подземен паркинг и благоустрояване на околното пространство на хотел „България” противоречи с действащите към момента в България законови и нормативни актове. Това твърдят в отворено писмо от Управителния съвет на Камара на архитектите в България – Регионална колегия Бургас. 

Според тях, подобна инициатива не е обществено необходима. От там изразяват готовността си да участва с представители на регионалната колегия в организирани срещи, представяния, дискусии  и последващи обсъждания.

Публикуваме становището на Съветът на РК на КАБ – Бургас без редакторска намеса:

Във връзка с информация, публикувана на 13.01.2021 г. на официалния уеб сайт на Община Бургас, отнасяща се до представено пред общинската администрация инвестиционно намерение за изграждане на подземен паркинг и благоустрояване на околното пространство на хотел „България” със средства на собственика на хотела, Управителният съвет на Камара на архитектите в България – Регионална колегия Бургас уведомява обществеността и заинтересованите лица за противоречие на описаното по-горе намерение с действащите към момента в България законови и нормативни актове.

  Описаното инвестиционно намерение е представено като идеен проект за подземен паркинг и благоустрояване, засягащ няколко поземлени имота в централната част на град Бургас, сред които поземлени имоти с идентификатори 07079.610.197 и 07079.610.195.

ПИ с идентификатор 07079.610.197 по КК на гр. Бургас с площ 3973 кв. м. е частна собственост и е идентичен с УПИ ІІ, кв.43 с отреждане „за хотелски комплекс”. В него е разположена сградата на хотел „България”. От север имотът граничи с ПИ с идентификатор 07079.610.195 по КК на гр. Бургас с площ 5076 кв. м., публична общинска собственост, идентичен с УПИ ІІ, кв.43 с отреждане „за озеленяване.

УПИ І кв. 43, отреден „за озеленяване“, УПИ ІІ кв. 43, отреден „за хотелски комплекс” и УПИ ІІІ кв. 43, отреден „за култова сграда” са образувани, чрез разделяне на бивш УПИ І, кв.43, отреден за „хотелски комплекс, култова сграда и озеленяване“.

Градината до хотел „България“ е самостоятелен урегулиран поземлен имот - УПИ І в кв.43, който граничи с пешеходните зони - ул. „Алеко Богориди“ и  ул. „Александровска“. Извършеното благоустрояване и паркоустройство е в съответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план и със своето композиционно  решение акцентира върху пресичането на двете улици. Това обуславя и важната роля, която има за града - пространственото обединяване на двете главни пешеходни зони.

Поради непълната информация (три броя визуализации) представена до момента, не е ясно дали и в каква степен са засегнати други поземлени имоти.

Хотел „България“ е реализиран в периода 1969-1975г на базата на конкурсен проект с автори арх. Тодор Кожухаров и арх. Евлоги Цветков. Във финалния етап на конкурса участват два проекта: ниска широкоплощна сграда на н.арх. Никола Николов и пунктова такава. Предпочетена е високата сграда, защото осигурява възможност за създаване градина в сърцето на градския център, като компенсация за съборените сгради и нарушената градска структура, оазис за отдих и спасение от палещите лъчи на слънцето. Градината се превръща в любимо, знаково място за бургазлии. Реализираните пешеходни зони по ул.“Александровска“ и ул.“Богориди“ съхраняват градския сквер, като зелен джоб, а не като парадно променадно пространство, ориентирано към страничния вход на хотела.

В обяснителната записка на Общия устройствен план на гр. Бургас, в частта за  Градски градини и скверове е посочено следното: Като зелени площи за широко обществено ползване всички съществуващи градини и скверове са публична собственост и са особено важни за архитектурно художествения силует на урбанизираната среда. Най значимите обекти са: Борисовата градина, площад „Тройката”, скверовете пред хотел България, градинката на улиците „Мария Луиза” и „Фердинандова”, новия парк „Изток”, градина в кв. ”Победа”, градина „Акациите”, градина „Хоризонт”, градина „Лазур”."

В разпространената до обществеността информация е описано, че „Реализирането на предложения проект може да стартира след одобряване на подробен устройствен план от местния парламент, въз основа на който да бъде учредено право на строеж на инвеститора за изграждане на подземен паркинг, благоустрояване и озеленяване на терена в близост, като част от общата концепция за реконструкция на пешеходните зони на града.” (източник: www.burgas.bg)

Съгласно ЗУТ - Част четвърта, РЕЖИМ И ОГРАНИЧЕНИЕ НА ВЕЩНИ ПРАВА. ОТЧУЖДАВАНЕ И ОБЕЗЩЕТЯВАНЕ, Глава дванадесета, УЧРЕДЯВАНЕ И ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ПРАВО НА СТРОЕЖ, чл.188, ал.1 се  дава възможност с  подробни устройствени планове да се предвижда застрояване под и над улици и други открити пространства, т.е. трябва да се изготви ПУП-ПЗ. Начинът на извършване на строежите под и над улици и други открити пространства се указва в чл.188, ал.5 - въз основа на учредено право на строеж по реда на Закона за общинската собственост или на Закона за държавната собственост.

Не може да се процедира ПУП-ПЗ в обхват включващ УПИ І, кв.43, представляващ ПИ 7079.610.195 по КК на гр. Бургас, с който да се отреди и за изграждане на подземен паркинг, поради нарушаване на разпоредбите на чл.62, ал.7, чл.62а, ал.1 и чл.134, ал.4 от ЗУТ.

Относно възможността  за учредяване право на строеж по реда на Закона за общинската собственост за обект в обхват включващ и УПИ І, кв.43, представляващ ПИ 7079.610.195 по КК на гр. Бургас, следва да се вземат предвид и разпоредбите на чл.62, ал.2 от ЗУТ указващи, че озеленените площи, които представляват публична собственост, не могат да бъдат продавани, преотстъпвани и обременявани с вещни тежести, както и да бъдат използвани за други цели.

Съгласно, чл. 62а., ал. 1 от ЗУТ (Нов - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.): Не може да се променя предназначението на съществуващите озеленени площи или на части от тях в урбанизираните територии, реализирани съгласно предвижданията на устройствените планове.

Съгласно, чл. 62, ал. 2 от ЗУТ: Озеленените площи, които представляват публична собственост, не могат да бъдат продавани, преотстъпвани и обременявани с вещни тежести, както и да бъдат използвани за други цели.

Съгласно, чл. 62, ал. 7 от ЗУТ (Нова - ДВ, бр. 65 от 2004 г., доп. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.): С подробните устройствени планове за паркове и градини в озеленените площи - публична собственост и в поземлените имоти - частна собственост, без промяна на предназначението им, може да се предвижда само застрояване, необходимо за:

1. (доп. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, обслужващи озеленените площи;

2. поддържане на зелената система;

3. (изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) открити обекти за спортни или културни дейности;

4. (нова - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) площадки за игра;

5. (нова - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) преместваеми обекти по чл. 56, които не могат да заемат повече от 10 на сто от площта на имота;

6. (нова - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) монументално-декоративни, информационни и рекламни елементи по чл. 57;

7. (нова - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) мемориални места и обекти.

Съгласно, чл. 134, ал. 4 от ЗУТ  (Предишна ал. 3, изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.): Влезли в сила подробни устройствени планове не могат да се изменят с цел:

 1. узаконяване на незаконно изградени строежи;

2. промяна на предназначението на терени, определени с подробните устройствени планове за озеленени площи, освен в случаите по ал. 2, т. 1 и по чл. 62а, ал. 2 - 5.

Реализирането на гореописания проект, предхождано от промяна на действащия към момента устройствен план, противоречи на разпоредбите на чл.62, ал.7, чл. 62а, ал. 1 и чл.134, ал.4  от ЗУТ.

Съветът на РК на КАБ – Бургас по изключение ще коментира хипотетичното реализирането на един такъв строеж, реализирането на който е в разрез със законовите разпоредби.

І. Професионална оценка на представената до момента информация

1. За 11:00 ч. на 15.01.2021 г. беше насрочено онлайн събитие под надслов „обществено обсъждане за представяне на проекта”. Обществено обсъждане в истинския му смисъл практически не беше осъществено, тъй като нямаше предварително представен проект, какъвто няма и до момента (до сега са представени 3 (три) визуализации на надземната територия).

2. От малкото представена чрез визуализации информация се вижда ясно нарушаване на визуалната връзка в пресечната територия между двете главни пешеходни улици на Бургас – ул. „Александровска” и ул. „Алеко Богориди”, следващи осите „север-юг” и „изток-запад”. Предвиденият надземен вход към проектния подземен паркинг представлява кръгла постройка с видими размери над 25 м. в диаметър и височина над 4м.

3. По време на т. нар. обсъждане беше пояснено, че хотелът е с капацитет около 400 души, конферентните зали – около 400 души, местата за хранене – още 400 души. Абсурдно е да се твърди, че при наличието на подземен паркинг за 32-34 места и един обществен паркинг с 36 места, част от „Синя зона” пред самия главен вход на хотела, един паркинг с капацитет 100 коли ще реши паркирането на хотела и на гражданите. По време на дискусията не беше даден отговор на въпроса кого ще обслужва евентуалния подземен паркинг.

4. Проектът засяга съществуващи елементи както на озеленяването (смърч и друга едра дървесна растителност), така и елементи на градската среда като паметна плоча на еврейската общност, за която се предвижда преместване.

5. Не става ясно дали проектът предлага по-висока архитектурна стойност на територията, например чрез вложени материали или по-богато озеленяване в зона от изключително значение за гражданите на Бургас.

ІІ. Принципни забележки

1. По време на т.нар. обсъждане на част от желаещите граждани не беше дадена думата, въпреки че имаше възможност за това.

2. Патосът, с който общински съветници защитаваха идеята за изграждане на подземен паркинг, включващ преместването на паметната плоча на еврейската общност, беше крайно неуместен.

3. Неприемливи бяха манипулативни призиви към съграждани „...не ме разочаровайте”, отправени от общински съветници в защита на непредставения идеен проект.

4. Неприемливо е, че при провеждане на дискусията на някой от участниците, изразяващи подкрепа за инвестиционното предложение, бе давана думата многократно, а на тези задали конкретни въпроси към представящите проекта не бе дадена възможност за изказване след получените отговори. 

5. Крайно неуместно бе и спекулирането с паметта на покойния арх. Петко Йовчев и негови проучвания за подземен паркинг в района.

6. Категорично считаме, че реализацията на подобна инициатива не е обществено необходима, тъй като няма да подобри обитаването, а по-скоро ще натовари автомобилното движение в района, което и без това е затруднено.  Същевременно преди около 10 години отпадна проект за реализация на подземен паркинг под пл. „Тройката“ с капацитет 345 паркоместа. Един от основните мотиви от страна на Община Бургас бе да се намали автомобилният поток към центъра на града. Припомнямe, че имаше идеи за обособяване на подземни паркинги под спортните терени на училищата в района, но и те останаха нереализирани, вероятно поради същите причини. Община Бургас изпълнява Проект за интегриран градски транспорт, в рамките на който бе направено проучване за изграждане на буферни паркинги именно с цел разтоварване на центъра от автомобилно движение. В тази връзка би следвало да се търсят начини за използване капацитета на изградените вече съоръжения, вместо да се изграждат нови и най-вече за частни нужди.

7. От публикуваните визуализации не стават ясни границите на предвидената за подземен паркинг площ, съответно поражението на съществуващата дървесна растителност. Независимо от твърденията на проектантите, възпроизвеждането на едроразмерна дървесна растителност върху подобно съоръжение е доста съмнително. Това ще оголи пространството и ще създаде ветрови коридор, който бе донякъде неутрализиран от съществуващия към момента „зелен оазис“.

8. Съветът на РК на КАБ – Бургаскатегорично отхвърля варианти на изграждане на подземна или надземна инфраструктура за паркиране на автомобили в зоната на тази градска градина,  с оглед нейното важно значение в структурата на пешеходна зона в центъра на града. Очакваното бъдещо продължение на пешеходната зона по ул. Александровска в посока на пристанището, чрез новите планирани обществени пространства, утвърждава и задължава съхранението и развиването на градината като важен композиционен акцент в центъра на града.

Проблемите в централните градски зони с паркирането на автомобили са известни и за тяхното решение следва да се подхожда комплексно. Предложенията за увеличаване капацитета за паркиране в центъра трябва да съдържат и доказателства за наличие на достатъчна проводимост на обслужващите улици и кръстовища и да не влошават параметрите на средата с прекомерен автомобилен трафик. Не са представени проучвания за трафика в района, за влиянието на едно такова съоръжение върху натоварването на трафика и прилежащите жилищни зони.

9. Градината до хотел „България“ попада в пресечната точка на двата основни за града групови паметника на културата - улиците „Александровска“, „Алеко Богориди“. Зоната е наситена и с единични културни ценности и е една от най-съхранените.

В историческите места в Европа повсеместно се ограничава автомобилното движение. Автомобилите се отдалечават максимално от старите градски центрове, а тук се случва точно обратното.

Приветстваме инициативата на Община Бургас и управата на х-л България да запознаят обществеността с предложения по такива важни за развитието на града въпроси, но призоваваме към по-добра организация на тези събития от гледна точка на осигуряване възможност за предварително запознаване с предложените за обсъждане материали, за да може дискусиите наистина да доведат до ползотворни резултати.

Съветът на РК на КАБ – Бургас предполага, че повечето от гражданите на Бургас очакват от избраниците в местната власт, независимо от партийната им принадлежност, да подкрепят всяко начинание, което е в полза на обществото и би подобрило развитието на града и живота в него. Дотук доказателство за такова няма.

III. Заключение:

Съветът на РК на КАБ – Бургас категорично счита, че подобна инициатива не е обществено необходима и реализирането на гореописания проект, предхождано от допускане на изменение и промяна на действащия към момента устройствен план, противоречи на разпоредбите на чл.62, ал.2, чл.62, ал.7, чл. 62а, ал. 1 и чл.134, ал.4  от ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА.

Считаме, че общественото обсъждане би било по ползотворно, ако в него бе включено и предложението за ПУП-ПЗ, като част от „Предложението за ПУП-ПЗ и идейно решение по част Архитектура за изграждане на подземен и надземен паркинг и благоустрояване на прилежащите пешеходни зони пред северната и западната фасади на хотел „България“, в УПИ II-1851 и УПИ I в кв.43 по плана на ЦГЧ, гр. Бургас“, за което ОЕСУТ е изразил положително становище, изразено с решение по т.6 от  протокол №14 от 29.07.2020г.,  за стартиране на процедура по разрешаване изработване на ПУП-ПЗ и учредяване право на строеж и се е произнесъл, че следва да се внесе Докладна записка в общински съвет Бургас, при условията на чл.134(без да се посочва на основание на коя алинея от чл.134 се допуска изменение на ПУП)  и чл.188 от ЗУТ за даване на съгласие за изработване на ПУП-ПЗ за създаване на градоустройствена основа за реализиране на подземно строителство за реализиране на подземен паркинг и за учредяване право на строеж по ЗОС. (източник: www.burgas.bg)

Съветът на РК на КАБ –  Бургас ще продължи да следи обществените реакции и изразява готовността си да участва с представители на регионалната колегия в организирани срещи, представяния, дискусии  и последващи обсъждания.